8月2日，清华大健康（养老）产业联盟主办的Tsing Talk清聊系列主题沙龙在清华同衡百人会议室召开。

本期沙龙以《从老旧社区适老化改造“难题”看老年宜居环境建设》为主题，政府相关领导、专家学者、行业大咖等齐聚一堂，就当前普遍关注的老旧社区适老化改造难题，以老旧楼房加装电梯的清河社区工作经验为例子，分为四个话题展开主题演讲和研讨。

周兵  北京华龄安康控股有限责任公司副总裁 

非常高兴，我也是咱们清华的校友，30年前我在清华数学系念书。

今天我的题目是社区适老化改造中的需求与角色。以我们亲身实践的养老电梯的服务来讲，它是一个系统工程，涉及到多多方面的、各个方面的主体在这里面。所以在介绍过程中我会顺便把有些实践中的感触我会在这个报告中向各位领导做一些介绍，希望下来咱们进一步做沟通。

对于养老来讲，我们确实是一名新兵，因为华龄安康本身的团队都是从IT、咨询、电子等等方向转移过来的。华龄安康是一个养老公司，为什么跟电梯挂上钩了，大家可能有很多疑问。包括我们在最开始做这个项目的时候，大家很多人把我们认为是电梯公司。我们一直强调我们不是电梯公司，我们是养老公司。

既然是养老公司，避不开居家养老。居家养老在中国来讲，无论是北京还是上海都是把居家养老作为未来养老的一个主战场。这个得益于什么呢？得益于我们的传统。一直以来养老都是在居家的，现在这种传统一直延续下来，当然人口结构有变化，但是这种结构是不会变的。

就北京来讲，据北京老龄办的统计，2016年北京市的老年人口是340万，2/3居住在中心区，其中很大部分老年人是国有企业退休下来的人，他们居住在什么地方呢？就居住在这个老旧小区。因为当时是福利分房，工作人员分到的房子也都在城区里面。这部分房子五层、六层的居多，按照2000年之前的建筑标准没有配置电梯。现在这部分居民年龄都到了老年的时候，他们的子女或者是出国了，或者是去了其它城市，或者是买了商品房移居到周边地区，所以即使目前北京市推行疏解人口，但是老人怎么疏解？因此，这部分老人居家养老问题就是一个严重的问题。

我们曾经对一些养老驿站和日间照料中心做过调查，发现有一个问题，就是其实入住的老年人并不是特别多。问题在什么地方？后来发现，很多老年人因为“人老先老腿”，他不太容易下楼，因此尽可能减少下楼，减少下楼就不一定能够去养老驿站。但是日间照料中心的主要目标客户应该是这些身体出现问题需要照顾的老人。这样一来，我们觉得老楼没有电梯就是老年人出行难最大的问题，这是我们切入的一个点。

既然是老年人出行难是最大的问题，从2010年开始老楼加装电梯，有住建部的590号文发布以后一直到去年2016年，北京市属来讲没有一部电梯成功安装上。为什么？我们在思考这个问题。既然老楼这个加装电梯是一个很大的需求，刚性的需求，为什么没有加装上呢？最主要的就是加装电梯作为小区改造的一部分，小区改造是属于城建的范畴，居民角度觉得，我关心的事情跟城市改造的事情是有两个问题。整个老楼加装电梯本身也存在一个跟居民的沟通协商问题，只有居民同意了以后才能安装。这两个问题中间缺少一根线，工作推进起来存在很大的困难。

【老楼加装电梯推进工作的四个关键问题与一个基础问题】

技术方案

方案是否可行，成本能否接受。老楼加装电梯实际涉及到老楼的结构、周边环境、地下管线，因此加装楼梯就涉及到楼梯抗震、楼下管线的改移的问题。这两块考虑加一起成本是比较高的，所以才会有初始投资的问题。这么大的投资，如果光靠政府来背很难，这么大投资谁出？这是摆在现实的一个问题。

居民意见

老楼加装电梯不是一个PPP项目，作为PPP项目是有明确的标的的，但是老楼加装电梯需要居民同意以后才有这样的标的，是准公共的一个项目。也就是说，要达成居民同意这样一个工作就是整个老楼加装电梯的工作之一，居民的立场各异意见怎么统一。

政策、手续

关于政策，相对全国来说，我们北京的政策是比较优惠的，“双2/3”，包括补贴的问题。在去年出台的“312号”文件里已明确，手续也做了很大的简化。这是我们政府出台的优惠政策。

电梯运维

只有针对这些问题，有一条主线把它贯穿起来，相应的部门，相应的主体把它衔接起来，解决这个问题才有可能取得突破性的进展。

【适老化改造之各方需求】 

对于加装电梯来讲涉及到这几个方面：政府、基层组织、居民和实施企业，他们各自他们的关注点是不一样的，追求的目标也是不一样的。

在老楼加装电梯中各方要实现自己的需求，实现什么样的工作目标，我们需要在这两个工作中把他们的需求都能够照应到，同时能够把他们的需求通过一条主线确定下来，通过一种思路和机制来组织各方的资源实现各方的需求。如果能满足这个的话，实际上老楼加装电梯不是不可能的事情。

作为政府来讲，关注民生，居民的满意度。和谐社区就是要保证居民对这样的一个满意；GDP，不可否认，这样一个项目通过什么样的方式能够带动一些产业的发展，这也是政府关注的问题。但是政府不是万能的，受一些制约，包括财政支出问题、风险规避的问题。

居民有刚性出行的问题，同时个体的差异存在，个体的需求存在。对于居民来讲，未富先老现象很普遍，就是居民手里的钱，这些钱是“保命钱”是主要用于预防和治疗疾病等。对于解决基本出行问题的电梯愿意投入多少是要打个问号的。

企业追求效益，一个是可持续发展的经济效益，另外品牌的社会效益。企业的优势在于可以通过市场化的运作来完成这样的运转，同时也存在着制约因素。比如跟居民的信任关系怎么解决，这是企业不具有的东西。

作为单位来讲，主要从人力资源的活性考虑来提升居民的福祉。老楼加装电梯是提升居民福祉的一个方面。当然，它有长期形成的历史包袱，同时也存在着规避尽可能的风险。

作为基层组织来讲，优势是居民的信任。不管是街道、居委会还是一些非营利性组织，他们和居民经常性的交流形成了一种信任关系，并有一些丰富的地方资源。同样，他们也存在风险规避意识，项目很好但是你不要出事。

【以居家养老与市场化运作主题贯穿老楼加装电梯工作】 

各个方面关注的点不一样怎么样来做这个事情？实际上就是养老是一根主线，居家养老是一把钥匙。

安装电梯是按照单元来开展工作的，对于单元里边的居民来讲，作为老人来讲，他希望做什么，他有意愿协助做一些工作。年轻人也有父母，了解父母对安装电梯的想法实际上就是他对这个项目的了解。不管是居委会还是街道也好，养老本身是其工作职责的一部分，他也有办法来做沟通方面的工作。因此，容易在居家养老这样一个旗帜下相对来讲居民容易达成这种意志的统一。

另外一个条件是市场化运作。市场化存在双向选择的问题，可以降低一部分低层居民讨价还价的砝码，也容易推动居民意见的统一，从而才能使得后续工作的开展。

【 适老化改造之各方角色】

各方有各方的需求所以才能决定各方的定位是什么。作为政府来讲，我们在整个的运作过程中体会到，政府的宏观政策引导是非常关键的，只有“312号”文出台之后大家的热情才被点燃，因为“312号”文是可操作性的文件，就是补贴和手续简化。同时政府的职责是要创造一种市场运作的环境，因此是一个宏观的引导，而不是一个具体事情的推进者。

在一个老的市场里面取得突破只有通过创新。企业是最具有创新动力的主体，所以企业实际上是一个市场运作的主体，同时也要承担市场的一些风险。

企业和居民之间是缺乏一个通道的，而基层组织通过把企业引进来，然后组织居民跟企业之间的沟通，同时在整个的实施过程中起到监督配合的作用，那么这是基层组织的一个作用。

北下关经验

作为北京市属第一台加装电梯，通过北下关的例子，我们总结出了一个政府政策引导，企业市场化运作，基层组织配合的北下关的经验。这个经验从去年到目前来讲，在东城、石景山的推进情况来看都取得了相当的成果。

政府引导

主要是通过政策方面来做引导（如北京市住建委等十委办局的312号文），主要是把社会资本引入到加装电梯项目里面来。

华龄安康市场化运作

华龄安康负责全程的服务，通过组织专业化的公司，专业化的资源来完成从前端的市场、方案设计市场宣传，一直到后期的维护，整个全链条的运作，投资是华龄安康来融资进行投放，这个费用是要通过后期的对居民的逐步收费来完成的。

单位和居委会授权并配合

单位和居委会在整个的执行过程中起到了配合、监督的作用。这样实际上就形成了一个闭环，促进了相应之间就是各个主体之间，各个利益主体之间协同工作，共同来推进。

居民内部协商，促进意志统一

居民由于本身是通过养老这样一个事情发起，自己就会做很多的工作，包括做邻居的工作。正是因为大家各有所求，各个主体的定位是什么样，角色是什么样，通过这样一个角色，各司其职，才能够实现最终的各取所需。

【华龄安康之体会】

华龄安康我一直在强调它是一个养老公司，实际上是针对的包括老人的生理需求和心理需求，建立一个养老服务平台的建设和运营的角色，主要是通过创新的方式完成相应的资源的组合和服务的提供。

这是大柳树5号院加装电梯，也就是北京市属的第一台。这部电梯备受社会的关注，包括北京市领导前去做考察。但是它是我们三台里边最后一部经过验收的。问题主要在于它采用了浅基坑的老楼加装电梯的技术。我们刚才谈到了，老楼加装电梯会涉及到地上和地下，而从政府的角度来讲，以有限的资源能够提供更多的这样一个惠民工程，惠民的服务，是我们政府所期望的。因此在用这种技术可以规避到地下管线的改造，从而降低整个电梯的成本。也就是说，政府的补贴可能以后不需要那么多了，可能只需要给出一部分就可能带动整个的发展。同时，这部电梯也是业主自愿、免费安装、有偿使用的华龄安康模式的一个诞生。在整个的工程进行过程当中，我们感触最深的老百姓掏了钱，对我们的工作人员还是非常感谢，这让我们感觉到终于做了一件比较好的事情。

这是和平里一区的，是北京市第一部通过验收的电梯。

这是八角北里，这部电梯的建立和验收通过，实际上是整个模式的成熟，因为它已经做到一定的标准化。

最后探讨几个概念：

补位和越位

主角和配角

养老是一面旗帜，但是最重要在于市场的因素，因为它是可以促进居民意见统一的一个成本。

风险与责任

对于政府也好，单位也好，这毕竟是一个新生事物，营造一个良好的环境，维护一个良好的市场秩序是最关键的。所以，不管是单位还是基层组织也好起到一个协同配合的作用，同时监控整个运行的风险，这样是比较好的模式。当然，他们存在之间补位问题。

居民协商与非正式组织沟通

创新土壤和市场机制

相对来讲，具有一定自由度的土壤里面创新是最容易产生的。不管是技术创新还是模式创新，作为政府，作为基层组织，怎么在保证风险控制的同时酝酿出一个合适的土壤，对于解决很多的养老问题，适老化改造问题都具有很重要的这种作用。