老旧居住小区适老化改造探索：实施流程，运行管理，主要问题（北京海淀区适老化改造项目实例分析）

我国老旧居住小区存量面积巨大，人口老龄化问题突出，广大人民群众日益增长的养老服务需求，与相对进展缓慢的适老化改造工作已经形成矛盾。本文拟通过对典型案例——北京市海淀区北下关街道大柳树北社区5号院实际改造项目的深入研究，明确该项目适老化改造的范围与技术内容，分析改造重点内容加装电梯的工作模式，进而梳理和总结出实际改造项目所面临的主要问题。

赵尤阳

住房和城乡建设部科技与产业化发展中心

北京海淀区北下关街道大柳树北社区5号院改造项目，

大柳树北社区5院车棚现状

一、研究背景

中国正处于人口老龄化快速发展的阶段，老年人口比例的变化趋势，整体呈现规模大、速度快、峰值高、不均衡、跨度长的特点。在如此急速变化的阶段，老年人生活面临着许多方面的挑战，最突出的三个矛盾是 “未富先老” 、 “未备先老” 和 “抚养比高” 。

从老年人生活所面临最突出的三个矛盾中不难看出，中国是在全社会应对人口老龄化认识和准备不足的情况下，提前进入了人口老龄化快速发展的阶段。由此而造成的种种社会现象很难在短时间内消除。

例如，由于养老服务设施的缺乏，老龄文化的整体投入不足，造成了中老年人占用公共场地进行广场舞活动的问题，造成这一问题的背后原因，是目前中国新建住宅主要以健康人群为主，对非健康人群关注不够，住区配套设计主要是以年轻人的功能使用需求为主（如幼儿园和学校的配建要求），很少考虑老年人和残障人士的生活便利、日间照料及健康护理等需要，一些调研显示，部分居住区的幼儿园和学校已出现闲置。

相反，居住区内老年人休闲活动健身场所却明显不足，如何妥善解决众多老年人的养老问题，为老年人提供适老、宜居的居住和养老环境，使得老年人、残障人士能够快乐、有尊严地度过晚年生活，成为中国发展所要面对的主要难题，这些情况都表明老旧居住小区适老化改造工作开展的必要性。

从长远来看，减缓人口老龄化的影响，仍然是中国在一定时期内亟需解决的重点内容。

从宏观角度讲，老旧小区适老化宜居改造工作，可以缓解人口老龄化社会所带来的压力；可以扩大内需，化解过剩产能；可以拉动投资，刺激居民消费，并且可以促进就业。

从实际生活的角度讲，老旧小区适老化宜居改造工作，可以提升房屋的安全性，保障居民的生命财产安全；可以提升小区的功能性和舒适性，提高居民的生活质量；可以提升房屋的资产价值，改善城市整体形象。作为落实政策的具体技术手段，老旧小区适老化改造工作，势必会成为未来发展的主要方向。

二、项目基本情况

 图1 大柳树北社区5号院区位

大柳树北社区5号院，20世纪80年代建成，根据北京市测绘院2016年修测图纸和数据实地复核显示，项目用地面积5433平方米，建筑面积10566.6平方米，容积率1.9，建筑密度41.3%，一梯三户，共9个单元162户，北侧平房10户左右，总计约170户，按3.2人 / 户计算，为544人。项目现有三个楼栋，形成半围合式院落，因权属问题，周边建有围墙，独立组团规模。

院落中，配套设施主要有社区管理用房、车棚、星光老年之家及活动器材。其中，社区管理用房主要集中在北侧平房；车棚占据了院落资源最好的中心地带，用地面积近200平方米，使用率较低；星光老年之家，用地面积仅50平方米，功能主要以会议及收发社区宣传材料为主；西侧有部分活动器材，维护状况欠佳。经前期现场勘查及居民改造意愿调查，5号院6单元具备相应改造条件。（图2、3）

 图2  大柳树北社区5号院现状

 图3  大柳树北社区5号院现状

三、适老化改造的范围与技术内容

住宅设计理念的变化，一直与社会的需求紧密相相连。伴随着老年人身体机能的不断下降，势必会在建筑形式、功能空间、流线设计、安全疏散等方面产生新的要求。

近年来，关于老年人住宅建设的新理念不断涌现，无障碍设计、全装修要求、代际关系、潜伏设计、防滑要求、无棱角设计、智慧住宅、适老化设备设施等设计元素，都从不同的角度对老年人日常生活给予关注，然而，这些新理念目前还不够系统，相互的之间融合度不够高，难以形成一套完整的指标来保证适老化改造工作的有序进行。

基于这些理念所开展的老旧小区的适老化改造项目，不仅面临规划、建筑、结构、设备各个专业的技术困境，更要考虑居民、街道、企业等不同利益群体的不同诉求，导致项目进展阻力重重。另外，即使是一些牵涉利益主体较少的既有公共建筑适老化改造项目，也在政策、法规层面存在很多不明朗的内容。

1、适老化改造范围

伴随着中国人口老龄化日益严峻的趋势，政府、高校、科研机构，甚至居民本身，都提出针对老旧居住小区进行适老化改造的诉求，并积极探索尝试，从已有的一些改造案例来看，适老化改造的重点内容主要集中在住区环境和居住建筑两大方面，并且高度关注既有建筑加装电梯情况。

“十二五” 期间，在住房和城乡建设部开展的无障碍环境市县检查工作中，也将既有居住小区与居住建筑无障碍改造列入检查范围中，并将 “更换电梯选用无障碍电梯的小区比例” ，作为重点排查内容。

老旧居住小区进行适老化改造工作与新建工作有很大不同，每个小区的情况不一，改造内容也很难做到面面俱到。结合大柳树北5号院的改造经验，改造方案应对结构安全性和经济性有充分的考虑。

在结构安全性方面，根据结构类型，老旧住宅一般可以分为砖混结构和剪力墙结构。砖混结构广泛应用在多层住宅中。这种住宅的改造余地较小，改造中要区分承重墙体和非承重墙体。对于承重墙体，不要轻易改动位置、受力方式以及开挖较大面积的窗洞等；

对于非承重墙体，可以变换位置、长度。改造中还应注意不要对梁、构造柱和楼板造成损坏。剪力墙结构具有更好的承重与侧向抗剪性能，多用于小高层和高层。这种结构类型的住宅，除了剪力墙外的墙体，均用非承重墙填充，为适老化改造提供了较大的可能性。

在改造过程中要充分考虑结构楼板与梁、剪力墙的相互关系，以免造成安全问题。特别需要强调的是在居住建筑适老化改造过程中，应根据实际情况，对墙、柱、梁和楼板进行结构加固。

在应充分考虑适老化改造的经济性，在保证使用安全、结构安全和环保性的前提下，尽量降低改造成本。第一，要充分了解政府对老旧住宅改造的补贴政策和措施，争取得到政府补贴。第二，要因地制宜的采用局部改造的方式，避免因工程盲目扩大造成的改造增量成本增加，并因与老旧居住小区综合整合相结合，从整体改造角度确定改造方案。第三，应注意节约材料与资源，研究现有场地特点，充分利用原有设备设施和材料。（表1）

表1  部分标准规范中适用适老化改造指标列表

通过对现有标准研究，综合考虑改造的安全性与经济性，北下关街道大柳树北社区5号院实际改造项目，将适老化改造范围分为公共环境适老化改造、建筑单体适老化改造和家庭适老化改造三部分内容，其中，公共环境适老化改造包括道路、绿地、停车位、配套公共设施改造；建筑单体适老化改造包括，出入口改造，电梯改造，通道、门改造，楼梯改造，扶手改造；家庭适老化改造包括卧室、厨房、卫生间等使用空间改造。

2、适老化改造技术内容

a. 公共环境适老化改造

人行道：平整、防滑，人行道在各种路口、出入口设置缘石坡道；如遇台阶以坡面改造，形成轮椅坡道；建筑出入口到室外公共活动场所设置无障碍通道。

公共绿地：无障碍出入口，无障碍通道、休息座椅及扶手，并留有轮椅停放空间。

停车位：条件允许的，设置无障碍停车位。

卫生间：在公共绿地附近设置室外无障碍卫生间。

标识：小区主要出入口、无障碍通道、停车位、配套服务建筑、厕所等，无障碍标志（导向、定位）。

公共服务设施的适老化改造：包含物业管理会所、居委会、卫生站、社区中心、商业网点等配套建筑的适老化改造。其中出入口，可以采取平坡出入口、台阶结合轮椅坡道的出入口、台阶结合升降平台等方式；通道，主要通行道路为无障碍通道，地面平整、防滑，设有台阶处同时设置轮椅坡道；电梯，内部已经设有电梯的，实现无障碍电梯；服务台，低位服务台；休息区，无障碍休息区和休息座椅；卫生间，无障碍卫生间或厕位；标识，无障碍设施的标志。

b. 建筑单体适老化改造

出入口：无障碍出入口，室外有台阶（踏步）、轮椅坡道或升降平台、扶手、单元门。

单元门：方便老年人和残障人开关，避免室内外地面及门槛的高差。

电梯：内部已经设有电梯的，实现无障碍电梯。在已有的案例中，加装电梯改造往往与抗震加固改造、加层改造相结合。改造内容主要由于增设电梯井道带来建筑平面布局变化而产生，如建筑结构改造及加固、建筑基础改造及沉井设置（编者按：建筑学术语，沉井是井筒状的结构物，它是以井内挖土，依靠自身重力克服井壁摩阻力后下沉到设计标高，然后经过混凝土封底并填塞井孔，使其成为桥梁墩台或其它结构物的基础。）等。

楼栋内公共空间：公共走廊、楼梯及扶手。标识：无障碍设施标志、疏散指示标志。

c. 家庭适老化改造

入户门厅：入户门、门厅、电气设备、部品。

起居室与卧室：墙面、地面、门窗、电气设备、部品。

餐厅：墙面、地面、电气设备、部品。厨房：墙面、地面、门窗、厨房设备、电气设备、部品。

卫生间：墙面、地面、门窗、卫浴设备、暖通设备、电气设备。

阳台：墙面、地面、门窗、晾衣设施、电气设备。

四、电梯改造模式

1、基本情况

截止到2017年3月，大柳树北社区5号院项目在家庭适老化改造方面，目前已完成两户高龄老年人室内适老化改造工作。在建筑单体适老化改造方面，大柳树北社区5号院6单元电梯加装工程已经竣工等待验收，电梯在验收后便可正式投入使用。

大柳树北社区5号院6单元改造类型为既有多层住宅楼加装电楼。加装一部电梯涉及的改造面积约30平米，包括1-6层各楼层电梯出入口。其运营形式为 “自愿申请、免费安装、付费使用”。（图4）

 图4 大柳树北社区5号院6单元加装电梯现状图

2、推进方式

老旧住宅加装电梯，一直是北京市高度关注的重点工作，早在2010年10月，北京市多个部门就联合印发了《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》（京建发[2010]590号）文件，2012年北京市政府又下达了《北京市政府关于印发北京市老旧小区综合整治工作实施意见的通知》（京政发[2012]3号）文件。

在多年工作的基础上，2016年北京市出台了《北京市2016年既有多层住宅增设电梯试点工作实施方案》（京建发[2016]312号），方案指出在城六区内选取6栋老楼作为试点加装电梯，市财政按照加装电梯购置及安装费用的40%，且最高不超过24万元 / 台予以补贴。

方案的出台引起了社会各界的高度关注，大柳树北社区5号院老旧住宅加装电梯工作就是为进一步落实文件精神开展的一项具体实施案例，改造过程中，在组织机构、实施流程、运行管理方面进行了多种尝试。

a. 组织机构

大柳树北社区5号院6单元电梯改造的实际参与部门，主要包含北下关街道办事处、北下关街道社区服务中心、柳北社区居委会、北京怡智苑信息服务有限公司和北京华龄安康控股有限责任公司。具体组织形式为：北下关街道办事处、北下关街道社区服务中心负责协调社区居委会，由北下关街道社区服务中心与北京怡智苑信息服务有限公司签署居家养老服务协议。

北京怡智苑信息服务有限公司完成居家养老服务2.0体系规划，负责社区与服务商日常工作的协调管理、宣传策划，并负责评估、筛选并引进电梯建设与运营商华龄安康，参与施工过程中，为居民做解释工作及安全生产方面的监督。

大柳树北社区居委会负责召集具体改造项目的楼门长、居民，宣传电梯改造方案，协调居民完成改造意向书。

北京华龄安康控股有限责任公司负责电梯的融资、设计、报批、实施以及未来的运维。

b. 实施流程

大柳树北社区5号院老旧住宅楼加装电梯的基本流程有以下7个步骤：

1. 进入社区组织居民会议，宣讲加装电梯项目建设与运行的细节；

2. 征集居民意愿，获得授权委托；

3. 如果同意的居民比例超过了规定的最低比例，开始调取老楼图纸，设计电梯加装方案；如果图纸有缺失，还须完成现场勘探；

4. 电梯加装方案报建委审批，通过后向技术监督局申请设备安装开工；

5. 取得开工许可后开始准备现场条件，进场施工安装；

6. 电梯安装工程完工后由相关部门进行验收；

7. 工程验收通过后电梯投入运行，开始对外提供乘梯服务。

c. 运行管理

经多方协商，该项目电梯维修和维护年限不小于20年，电梯运行、维修维护和运营管理均由华龄安康负责，相关费用包含在电梯用户缴纳的使用费用中。

用户缴纳的电梯使用费用，根据电梯工程造价和可使用电梯的住户数确定，按照使用电梯的时长为单位缴纳（类似于月卡、年卡），今后会逐步增加按乘梯次数缴费的方式。

缴纳标准按用户所住楼层的不同而不同，原则上楼层越高、缴费越多，楼层越低、缴费越少，一层不用交费。根据目前测算，项目安装费用约为60万元，前期安装费用全部由北京华龄安康出资，电梯投入使用后，由住户按月交纳租金获得使用权限。

计划通过20年的租赁服务，回收投资成本并收取日常维保、运营费用。该单元共6层18户，收费基数预计为15户，平均每月每户收费额为190元，越高的楼层越需要电梯，使用量也最大，所以电梯的租金等费用也是按照这个原则，每个楼层不一样。其中二层住户为72元 / 户月，顶层住户为328元 / 户月，15户交费的家庭需要一次趸交五年的费用。

d. 主要问题

1. 前期准备阶段，在物业管理社会化不彻底的社区，往往不容易获得所需要的居民支持，因为部分居民还保持着电梯应该是由单位或政府安装的观念，并且还往往和一些历史遗留的待遇分配问题牵扯在一起。

2. 社区施工阶段，需要街道多部门做施工许可备案，应由一个部门统一办理。施工场所需要380V临时电，应提前协调，可以缩短工期，减少扰民。施工需要一定的场地堆放物料。用于电梯监控的网络通讯路由，需要施工许可、保障通讯节点的场地和电力。

3. 运营维护阶段，政府补贴的具体流程不清晰，电梯运营电费应采用民用电价标准；由于该模式等同于提供公共服务，可否在房屋交易过程中明示相关信息。

五、总结

我国老年人生活现状，从一定程度上反映着国情，人口老龄化与工业化、城镇化相伴随，与中等收入陷阱相遭遇，严峻性是世界上少有的，老旧居住小区适老化改造的探索与研究是一项持续的工作，也是一项亟需的工作。

本文仅针对北下关街道大柳树北社区5号院改造方案进行研究，选取了最为基本的改造内容，最为常见的改造方法，并且项目目前还未全部改造完成。在实际的改造项目中，可能会遇到各种各样的问题，需要项目负责人因地制宜，平衡各方关系，给出最为妥当的解决方案。